多少年轻人的钱包被“掏空”？

　高科技不一定，但“租金贷”可以。

　　财报数据显示，蛋壳公寓的租金贷比例极大，2017、2018 和 2019 年，选择租金贷的租户比例分别为 91.3%、75.8% 和 65.9%，涉及到的贷款金额高达数十亿元。

　　值得一提的是，住建部等六部门曾在 2019 年 12 月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过 30%。

　　蛋壳租金贷比例如此之高，与其疯狂扩张的需求相关，也是整个行业在这几年畸形发展的一个缩影。

　　租金贷起源于 2012 年 4 月，当时国家出台灵活就业和 40、50 人员创意小额扶持贷款的相关政策。为了响应政策，工商银行和建设银行在部分城市推出针对个体工商户的商业经营租金贷款。从银行的收益上来讲，多年来，它一直是个可有可无的小产品。

　　但租金贷碰上分散式长租公寓后，小产品就变成了一门大生意。

　　二者结合的推动者，是另外一个看似八竿子打不着的行业：P2P。

　　2013 年爆雷的E租宝事件，拉响了 P2P 的警钟；2014 年，红岭创投的 1 亿多资金无法归还，成为 P2P 历史上标志性的大事件。随后越来越多的自筹自融平台逐渐倒闭、跑路，让投资人对平台的信任度下降，迫使 P2P 平台寻找能打动投资人的新投资标的。

　　2015 年 12 月 28 日，银监会等四部委联合出台了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》。明确“互联网金融平台”的适用范围和基本原则，划出了 P2P 不可触碰的 12 条红线，其中明确提出 P2P 的资金要必须由自然人出借，借给自然人。

　　在这样的背景下，针对庞大的万亿级租房市场，而且基本上都是自然人之间交易的“租金贷”就成了香饽饽。

　　长租公寓领域最早的租金贷，是 2014 年由成都成立的斑马王国率先使用的。当时这个团队打着租金 O2O 互联网服务的旗号，其实从事的依然是线上 P2P 的自然人贷款。

　　斑马王国的贷款产品是租户贷款，平台将钱一次支付给房东，租户按月偿还的模式。因为符合监管的要求和场景化的消费金融条款。

　　到了 2015 年上半年，长租公寓领域的“租金贷”平台呈雨后春笋般显现，连蚂蚁金融和京东白条都推出了类似的金融产品。

　　但在市场上活跃度最高的，却是那些以创业团队闻名的租金贷平台。会分期、房司令、斑马王国、租了么、月租宝、住分期、爱交子、租霸……据不完全统计，半年时间内成规模的租金贷平台就有超过 10 家。而几乎全部的非专业性金融租金贷平台背后，都有着 P2P 相关资金的背景。

　　房司令的投资方是黑洞投资与 P2P 网贷核心平台之一的玖富；会分期的A轮投资方银客网也是知名的 P2P 平台；而最早出现的斑马王国，A轮投资方是分期乐，这个 P2P 平台既提供资金，又可以通过斑马王国获得潜在客户。

　　斑马王国最知名的市场策略，就是跟北上广深等之大城市超过 1 万个房地产经纪人签订了合同，由他们在向客户推荐自己的分期产品；而同样的会分期也跟 2000 多位中介经纪人达成合作。

　　更多的平台选择与同样是平台的中介公司合作，就是利用B端的渠道力量接触C端的客户。

　　比如京东白条是跟链家合作的，租了么在 2015 年 9 月底与Q房网合作推出专门向Q房网用户推出的房租分期服务。

　　但在这个阶段，各个租金贷产品主要是房地产中介公司的补充业务。因为秉持的是租户贷款，然后平台将钱直接打给房东的操作过程，地产中介公司只能争取一小部分的中介服务费，对他们而言吸引力不大。

　　直到蛋壳出现，玩出了新高度，让租金贷成为分散式长租公寓陷入疯狂的助推器。

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　　公寓领域“租金贷”崛起的 2015 年，一个从互联网公司出来的小伙子高靖，创立了号称要做中国最大长租公寓的蛋壳。

　　彼时，链家的自如和我爱我家的相寓已做了两年，还在勉力维持。自如曾透露：分散式长租公寓的入住率只有达到 95% 才可以拥有稳定的现金流。另有观点指出，考虑到公寓运营方在收房和装修上需要投入大量资金，再加上回报周期长，一般需要5-10 年才能盈利。

　　后来者高靖和蛋壳进入市场时，最大的困难，是资金难以为继。

　　蛋壳从房东手上把房子收上来，需要跟房东签订托管协议，有的时候为了抢房源，蛋壳还需要预付一部分的房租。所有房源在平台上需要装修整理之后才能出租，并不是在第一时间就可以找到租户。

　　这中间就存在资金缺口，对于新创业的蛋壳来说，解决不好这个缺口，意味着商业模式就不成立。

　　与海外成熟的投资市场不同，蛋壳无法从国内金融市场以租约抵押来融资。这时蛋壳为代表的分散式长租公寓逐渐领悟到了租金贷的奥妙。

 

（编辑：柳州站长网）

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